1. 发现问题

按照我国标准，居住建筑主体结构的耐久年限为 50 年，但统计结果显示，

我国建筑的平均寿命不到 30 年。由于建成年代早，老旧小区的建设标准和配套指标普遍偏低; 同时由于部分房屋产权复杂、界定模糊，以及相关管理措施、法律法规缺位等历史原因，造成老旧小区长期处于自然发展状态，缺乏必要的物业管理和更新改造资金，缺少定期的维护、修缮，部分小区甚至“脱管、失管、弃管”，处于无人管理和维护的困境，主要表现于老旧小区建筑性能退化、公共配套缺失、道路交通混杂、公共空间匮乏、安全管理堪忧、社区文化丧失，给小区居民生活带来了很大困扰，这一系列问题有待解决。

2. 基于问题，探索改造内容和对策

老旧小区的改造问题成为政府关心、社会关注的民生大事。本团队将通过实地访谈、问卷调查的方法，深入了解烟台市五区（莱山区、芝罘区、开发区、牟平区、福山区）的老旧小区改造现状，发掘烟台市老旧小区改造存在的问题。

基于本团队发现的问题，分析其内在原因，以老旧小区改造趋势为出发点， 提出切实可行的针对老旧小区改造问题的解决方案，提升社区公共服务的质量， 达到政府牵头、社区支持、社会公众参与的老旧小区改造新模式，为居民提供优质住房服务。

本课题是针对城市更新视角下老旧小区改造现状及居民满意度等问题，采用问卷调查法、分层随机抽样法等研究方法，拟从老旧小区改造，以及老旧小区居民满意度等方面研究，具体内容包括以下几个方面：

1.研究老旧小区改造服务理论

本部分通过查阅文献资料，对国内外老旧小区改造相关理论进行梳理，以马斯洛的需求层次理论为基础，归纳总结老旧小区改造的痛点难点和解决方法。

2.研究老旧小区改造现状

本次调研选取烟台市内五个区域具有典型代表特征的社区中的老旧小区进行实地考察。通过对烟台市内五区老旧小区改造现状进行实地调查和深入研究，充分了解老旧小区的基本改造项目、改造流程、改造难点等建设现状，明确老旧小区改造需完善的内容，剖析在老旧小区改造工程中各负责主体(政府、街道、社会组织等)所承担的职责完成度情况。

3.研究社区居民对老旧小区改造的满意度

本次调研将运用满意度调查与频度分析相结合的研究方法，对老旧小区改造建设工程进行调查。将社区的居民所需要的改造标准分为社区环境，改造工期，建设成本，扰民程度，工程质量，改造效果这六个项目。针对上述六类项目设计社区改造的满意度调查问卷，将满意度分为四个层次：非常满意，满意，一般满意，不满意。根据调查结果分析社老旧小区改造工程质量，找出建设中的弱项，同时对影响居民满意情况的因素进行探究。

4.调查并发现老旧小区改造工程中存在的问题

通过对烟台市内五区老旧小区的调查，发现烟台市在老旧小区改造建设中存在的问题。基于现有的文献和相关报道，小组将对老旧小区的改造现状、建设模式、居民反响等方面进行重点调研，发掘出老旧小区改造建设工程中存在的资金、场地、安全状况以及服务对象准入机制和机构评价体系等不足。

5. 调查并提出完善老旧小区改造的对策与建议

根据满意度调查结果和相关影响因素的分析结果，梳理出目前烟台市老旧小区改造工程各项目进一步完善的方向并着重对各服务项目标准的建设模式和负责主体的改进给出解决对策。

在国外，旧住宅社区的改造是居住环境的改变的一部分。这个过程主要分为两个阶段:(1)二十世纪六十年代之前以大型的拆除老旧或简易住宅(多为贫民窟)为主并且主要改造方式为拆旧建新式开发。(2)二十世纪七十年代前后以改造修缮老旧住宅为主并且主要改造方式为通过保护小范围的修缮，构建新式的邻里社区等方式整治式更新和维护式开发。在这一阶段，住宅区可持续发展的理念被人们逐步接受。

为了与城市的更新相契合，国外发达国家将住宅方面的重点由新住宅的建设转向了老旧住宅的改造和再利用。以欧洲国家为例，政府起导向作用，在政府的统一控制下，完成对老旧居住区的改造。而对美国而言.市场取代了政府成为了改造的主要控制手段，通过市场的调节作用，自发完成老旧小区的更新。两种观点的调控手段不同，但是发展阶段却类似第一阶段都是以拆除重建为主，第二阶段是以整治和维护为主。在第一阶段中，虽然可以有效的解决居民的居住问题但是居住区原有的风貌却丧失了；第二阶段与第一阶段相比维修周期较长，维修的质量参差不齐，但是贯彻了可持续发展的理念，因此得到了社会的广泛支持。

国外发达国家普遍通过内部设施现代化、风貌特色重建等多种不同的方式一方面保持当地历史住区的风貌，延续其所在城市的文脉。另一方面通过改造提高了这些老旧住宅的市场价值。德国在城市住宅改造过程中,重视以人为本，提出多种选择方案供用户选择，并且在改造的过程中降低对居民的干扰.保证居民室内正常的生活。法国在改造过程中也特别重视人性化鼓励用户亲力亲为让用户自行设计改造方案参与改造过程。俄罗斯探索出了一种如何在住宅改造过程中解决居民安置问题的途径即“波形”改造方案:“在20世纪60-70年代住宅小区的一些空地上先建一些12-16层的高层住宅然后将周围应改造或拆除住宅中的居民迁入新楼完成老住宅的改造。也可在拆除住宅的位置上重建新楼，然后再将其他老楼拆除或改造。以此循环避免了城市居民在各个小区之间的来回搬迁。日本对旧住宅的改造事业也十分重视，针对不同时期不同问题的住宅提出了不同的改造方式。对于建设很早的住宅面积比较小，设备比较老旧，而且占据很好位置的房屋主要进行全方位的拆除工作，以合理的利用土地。对于建设时间较晚的住宅与初期住宅相比，面积较大,房屋和设备老化不是很严重的通过扩建的方式来实现改造。对于年限更晚一点的住宅通过将“二户合一”的方式，扩大居民的居住面积。

我国城市发展较晚，与西方国家相比在老旧房屋的更新改造方面探索较晚，存在较大的差距。1987年在北京历史文化地段的第一次有益的成功的尝试，是由清华大学吴良辅教授主持的菊儿胡同四合院更新改造工程创立“有机更新”理论荣获国际人居建筑大奖。北京旧房子改造采取了拆除重建的方式，新建建筑按新四合院模式设计延续旧城原来机理，通过现代生活的标准与理念安排居住设施，进行居住空间的重新设计并且融合了社会主义的小康标准，实现了经济文化综合效益的提升。

本项目选题新颖。随着时间的推移和城市化的发展，城市中涌现出越来越多新的建筑，老城区却在发展的过程中，依旧保持原貌。在建筑工程新兴发展的过程中，留下了一个重要的安全隐患，那就是在时间的推移下，部分久远的建筑已经出现了老化，小区的建筑安全被越来越多的人提起。不仅如此，小区住宅舒适度的体验也随着城市化的发展而每况愈下，年轻人越来越不愿意在这片老旧的区域发展，为了留住人才和资源，老旧小区的改造显得尤为重要。一般来说，改造一个小区的成本及利润，前者高于建设新房，后者也出现低于建设新房的现象。因为利润的稀少，所以很少人愿意改造老化小区。我们希望能够减少改造小区的成本，并且在改造的过程中实现盈利，充分去承担社会责任，将现代城市建设科学化发展落到实处，为老旧小区提供新的发展活力。

烟台市对老旧小区改造方面的调查研究尚缺乏且不全面，本项目是对“老旧小区改造”这一在烟台市存在很大“空白”的新模式的研究。烟台市在老旧小区改造建设方面仍处于初级阶段，面对老旧小区改造在建设中出现的一些问题，缺乏研究和实践，缺少相应的理论来指导老旧小区的改造。

本项目的特色是从居民满意度的角度和需求角度出发，通过实地调研，征集调查问卷，得到关于老旧小区改造的第一手资料，分析得出老旧小区改造对居民满意度的影响因素，从而分析老旧小区改造过程中存在的问题，并找出改善烟台市老旧小区改造工程建设模式，改造水平的办法，提供烟台市老旧小区改造现状和居民满意度相关研究的最新数据，为烟台市的民生工程老旧小区改造的建设提出可操作性建议。

拟解决的问题

（1）发掘老旧小区改造存在的不足

首先，老旧小区房屋产权情况复杂，还有不少存在产权纠纷、违章建设等问题，加上大量流动人口聚居带来所有权与使用权分离情况较普遍，导致维修养护状况较差、利益诉求分化、改造费用分配难、群众动员协调工作难度大等诸多难题。其次，多部门协调难度大。由于改造事项繁复，涉及规划、建设、市政、城管等多个部门，一个事项对应多个部门，一个部门也对应多个事项，造成整体协调难度大。另外改造资金缺口大。老旧小区包含有大量的房改房、自管房、安置房等，绝大部分当初没有缴纳住宅专项维修资金，即使直管公房、商品房有时也难以调用维修基金。此外，一些老旧小区居民没有形成付费服务习惯，正规化物业入驻困难。我国城市更新制度正处于初步建设和不断完善的阶段，具体在老旧小区改造实践中，相关政策暴露出诸多问题。

前人研究认为主要体现在:一是政策体系不完善，存在立法层级低且无专项法律法规、地方法规分散且使用受限、过于原则化且缺乏操作性等问题;二是政策的整体激励不足，在面积扩展和楼层加层的产权确认、土地性质调整与捆绑开发、限高与容积率调整、修建立体停车场、物业补贴等方面有待出台激励性政策;三是推进改造的群众基础不同，既往老旧小区改造中政府负担的主要模式造成居民“等靠要”的思维惯性;四是政策以工程项目驱动为主，对社会层面考虑不足。

结合老旧小区改造政策的特点，采用“干预点—政策类型—干预环节”分析框架，从三个维度对老旧小区改造政策进行分类

预期成果:

对于本课题，我们将有以下预期成果：

(1)预期成果一：撰写城市更新视角下老旧小区改造现状与居民满意度分析的调查报告。

(2)预期成果二：撰写一篇老旧小区改造方面的论文，拟发表一篇关于“城市精细化更新视角下老旧小区改造现状及居民满意度分析”的论文在期刊上。

(3)预期成果三：根据调查情况列出基于居民满意度的老旧小区改造的基本服务项目、改造重点、建设模式等项目清单，并对相关社区管理部门提出建议。