2. 以烟台市为例，为其他二线及以下城市房产税征收提供参考。通过调查烟台市房产税征收免征范围、税率等，总结烟台市房产税征收规律，为全国范围内类似二线城市的房产税的征收提供参考。

通过梳理文献发现，西方国家已将房产税作为常规税种征收多年，关于房产税的研究虽与国内有差异但仍具有借鉴意义。在国内，房产税问题已被重视起来，国务院将上海和重庆设定为房产税试点城市，目前国内有关房产税的研究也多以上海和重庆等大城市为主，多数站在政府税收，宏观经济调控等角度来进行研究，在房产税税收模式、房产税税率水平以及房产税实施后的效果方面也已有了颇为丰硕的研究成果。但是不同城市之间的发展水平有所不同，不同城市等级的居民对房产税征收的反应也有所不同。从不同角度出发，对房产税征收提出的建议才能更加全面。通过专家访谈，我们了解到目前关于房产税的研究对房价较低的二线及以下城市涉及不多。而二线及以下城市又是我国城市结构的重要组成部分，同时二线及以下城市的居民对房产税这一政策的态度尚不明确，研究不同等级城市居民对房产税征收的态度必不可少。本项目以此为切入点，重点研究二线城市烟台的房产税预期对居民购房意愿的影响，以居民购房意愿为研究对象，提出对房产税征收的对策建议。

2. 一手数据收集及数据处理

（1）  问卷设计及预调研

①问卷设计：调查对象从烟台市不同地区分别抽取样本，受访者涵盖不同年龄、不同收入、不同房产持有量等变量以确保样本的多样性；问卷内容上利用李克特七级量表设计问卷问题及选项，以量化居民购房意愿等指标。明确受访者基本信息（包括受访者年龄、收入、居住地、房产持有量等）明确房产税相关变量对居民购房意愿的影响。

②预调研：采取非随机抽样的方法选取一个小样本作为调查对象。回收问卷，检查和分析试调查的结果，从中发现问题和缺陷并进行修改；同时将初稿送给房产税领域的专家、研究人员以及典型的被调查者，请他们直接阅读和分析问卷初稿，根据他们的修改意见对问卷进行修改。

（2）  问卷发放及回收

①问卷的发放：受疫情影响，本次问卷采取线上线下相结合的方式。线上利用电子版调查问卷，线下向烟台居民分发纸质调查问卷，对烟台居民进行随机访谈的方式进行调查。

②问卷的回收：剔除无效问卷并提取问卷信息，就烟台居民在疫情下不同购房意愿收房产税影响的相关数据进行整理和统计。

（3）  数据处理

①被解释变量与解释变量的设计

为了解烟台居民购房意愿的变化情况，我们根据问卷调查所得数据，以居民购房意愿被解释变量；根据前期文献梳理及专家访谈，解释变量为房产税免征范围、房产税税率范围等相关变量。

②问卷数据初步分析

利用spss等软件，对问卷数据进行分析。通过李克特七级量表将问卷问题及选项量化为数值，对得到的问卷数据进行信度检验、效度检验。

对数据进行预处理，运用图表等对问卷信息进行描述性分析，分析问卷数据的频数、集中趋势、离散程度等，初步分析数据。

3. 房产税相关变量影响居民购房意愿的理论分析及相关假说提出

根据文献查阅及数据初步分析结果，提出以下假设:

假设1：房产税的征收会影购房意愿。

假设2：房产税征收税率影响居民购房意愿存在最低临界值，只有当超过这一临界值时，房产税征收才能对居民购房意愿有明显影响。

假设3：房产税征收存在一个最高临界值，超过这一临界值时，房产税征会带来民众反抗情绪。

4. 对前文假设进行实证检验

（1）进行房产税预期和居民购房意愿的相关性分析。根据调查数据分别进行房产税税率来和免征范围等因素与居民购房意愿的相关性检验。

（2）进行房产税预期与居民购房意愿的回归分析。建立房产税相关变量与居民购房意愿之间的多元回归模型关系。

5. 房产税对策建议

根据调查问卷中提取的信息以及对疫情下房产税起征点、税率与居民购房意愿间的实证分析研究，从以下两方面提出建议：

（1）从居民意愿的角度出发，为实现房产税政策调节贫富差距对征收房产税合理的税率提出对策建议。

（2）为房产税实现平衡收入的功能，对征收房产税合理的免征面积提出对策建议，为疫情下烟台市房地产税政策制定提供决策参考。

在免征面积问题上，贾璐（2022）认为房产税免征面积的设定应该适时而变才能对高端住宅的购房者和投机者起到抑制作用，否则并不能真实反映出住房者的需求；在征收范围上，徐雨杰（2022）认为应当仅对增量房征税，才能不造成房价的剧烈波动；在征收方式上，任敏敏（2021）建议若在纳税人知晓其财产利益的前提下，秉承量能课税原则，对其价值进行动态评估，才能实现房产的可税性。刘柏惠和寇恩惠（2020）也认为房产税税率应依据地方公共支出规模和地方财政收入情况，以效用最大化为原则确定最优税，郭哲、费茂清和石坚（2019）则认为房地产税采用累计税率的形式更有利于调节家庭之间存量财富的公平，减少税负转嫁，同时可以稳定房地产市场，引导住房合理消费。

在税率水平上，杜莉和郭玮琳（2019）通过对六种征收模式下房产税的收入分配效应进行模拟测算发现：窄税基模式调节收入分配的效果优于宽税基模式，其中窄税基高税率的征收模式在调节收入分配方面的效果又优于窄税基累进税率和窄税基低税率的模式，李建军和范源源（2019）则是采用直接测算税率的方法，站在地方税收的角度按照0.6%、0.9%和1.2%低中高三种税率，测算出2017年非经营性房地产税收入。

对于如何合理征收，还有几位学者进行了研究，杨雪（2020）认为关注房地产税税负这一税制设计的核心问题，无论对于回应质疑、化解顾虑，还是对于房地产税的稳妥推进均具有重要的实践价值。李丽（2021）的研究结论不同于此，她鉴于上海市征收部分个人住房房产税方案实践中暴露的问题，指出税收制度的合理性在于设计合理的税收要素。各路学者对税收模式和税率水平已经有了较为全面的研究，然而选取的城市多为一线超一线大城市，在这二线、三线城市的研究上略有缺乏。

2.  房产税实施效果方面的研究

(1)      房产税对房价影响研究

关于税收对房价的影响，不同文献中有以下几种观点：一是认为征收房产税会增加成本，进一步推高房价。李海霞和王春雷（2014）利用全国31个省、直辖市2005—2012年的面板数据，分析交易环节各间接税对房价的影响，发现交易环节税收增加将会导致房价上涨，间接税课税和房价增长呈正相关的关系；二是认为征收房产税可以抑制投资投机，从而压低房价。倪鹏飞（2019)的研究表明供需错配和持续宽松的货币政策会加剧大小城市间房价分化。江莉、蔡鹏等人(2021)运用案例分析的方法，认为在高税率的情况下，房产税短期内会起到平抑房价的作用。三是学者并不简单的认为房产税只会提高亦或是压低房价，从长期和短期综合来看，房产税对房价并不会产生显著影响。曹玉萍(2019）等发现，从短期来看，房产税的开征对我国房价价格上涨会起到一定的遏制作用，但从长期来看，房产税的开征难以起到抑制房价增长的作用。各路学者在研究时采用的样本和研究方法的不同，因此国内外学者的研究结果仍存在较大的差异。一些学者从总体上进行分析，另外一些学者从结构上进行分析，所以结论并不统一。

(2)      房产税对征收地税收的影响研究

在关于房产税对征收地税收方面的影响中有较多的学者对其进行研究，周创（2021）认为房地产本身具有重要意义，而房产税的开征可以调节地方税收，进而作用于宏观经济全局。马瑞（2021）也认同房产税具有地方税、财产税等特点，有利于引导社会民众理性消费住房，达到合理分配居民收入的目的，也有利于完善地方的税收制度。胡家庆（2020）研究了2018年我国各类税种的占比，其中占比最高的是土地增值税和契税，房产税占比为16%，房产税在此发挥重要作用。根据研究可以得出，房产税的开征能够让地方政府从房地产市场获得更多合法收入，在扩大税基与税收数额的同时，帮助地方政府减少对“土地财政”的持续性依赖，进而实现土地资源进一步的合理规划与优化配置。娄峰、段梦（2021）认为对居民拥有的居住性房产征收较高的税率，地方政府财政收入必然增加，在此类结论的基础上，王文甫、刘亚玲（2020）计算了税收角度下的合适税率，他们认为如果对城市中拥有两套及以上家庭的空置房征收3.1%的税率，则地方税收将增加约23%。在房产税对宏观经济的影响方面，范子英、刘甲炎（2015)等大多数学者认为房产税具有显著的收入分配效应。詹鹏、李实（2015）对房产税的收入再分配功能进行研究，房产税的预期再分配效果在收入差距不断处于高位的大背景下，再分配功能仍然具有积极意义。我们认为学者们的不同态度主要来源于参考指标的不同，并无对错之分，具体情况需要等政策落地再进一步考察。

(3)      房产税对征收地居民购房意愿的影响研究

在房产税的征收初步实行时，毛丰付和李言（2017）通过构建GEM模型，得出房产税的加征会明显降低居民消费的结论，且对储蓄型家庭的影响更大。与此结论不同的是，姚璨（2017）利用中国居民收入(CHIP）数据实证分析发现，若住房价格上升会使城镇居民家庭消费增加，若城镇家庭有多套房，房价上升对居民消费支出的正向影响更加强烈。李俊松、王军（2017）将居民消费分为不同类型进行研究。认为对于发展型消费，房产税试点明显降低了居民的消费支出，且降低力度较大；对于生存型消费，增加则带来了负面影响。

类似地，胡海生(2018)从居民收入层次不同的角度出发，利用CGE模型研究发现，对于高收入群体的消费抑制作用最明显，而中低收入人群的消费受政策的影响较小。

通过对已经实施房产税的试点城市上海、重庆的研究，学者们也有不同的看法。郭将、许泽庆（2019）分析了沪、渝个人住房房产税政策对居民消费的作用效果，认为房产税会使居民消费水平产生明显变化，且不同的政策会出现不同的影响。上海财经大学教授李会平和郑旭（2019）在分析了上海市现行的房产税政策对居民的购房影响后发现，相对于现行房产税政策架构，未来全面征收房产税的政策或许会更多地抑制居民的购房需求。但需要明确的是，全面征收房产税的政策对不同购房群体的影响是不同的。对房产税持不同认可程度、不同预期、房产数量、年龄、学历和收入的居民，在全面征收房产税下的购房意愿变化都不相同。已有研究对本研究有重要参考价值，但还存在以下不足：①城市间发展水平不同，针对二、三线城市的研究略显不足②以理论研究为主，对民众的意愿调查较少，弱化了正向的财富效应。

3. 文献述评

通过以上的文献研究我们发现，房产税的税收模式上，不同的学者根据对不同地域的研究提出了不同的征收方式，但可以确定的房产税的征收需要因地制宜，而不是一刀切的形式，应当根据各地实际来确定征收房产税时的具体形势。但是我们发现现有研究多站在政府税收等角度对房产税征收提出意见，缺乏从居民意愿角度提出对房产税征收的建议；在房产税作用上，房产税对房价、征收地的税收、以及居民的征收意愿等等有较多方面的影响，专家学者从不同角度考虑，已经对房产税的作用方面有了深入研究。但是我们发现学者们选择研究房产税的城市多数是上海、重庆等一线、超一线大城市，鲜少有考虑到中国不同城市等级而进行的研究。二三线城市占据中国行政地图的大部分，具有更大的发展空间同时居住着全国大部分人口，突出不同城市等级的研究对当今社会有重要意义；因此我们以烟台市这一二线城市为样本城市，以居民意愿为研究对象，提出烟台市房产税征收的政策建议。为房产税在全国范围内，在不同等级城市的实施提供参考。

2.以二线城市烟台作为样本城市，可对已有研究形成补充。已有的调查样本多集中于上海和重庆等大城市，一线城市与二线、三线城市的经济发展程度、居民收入水平、房价高低存在显著差异，居民对房产税的敏感性也不同。本项目将烟台作为研究的对象城市，由此而得出结论可对全国其他二线及以下城市征收房产税提供决策参考。

  1.  技术路线

       2.  拟解决的问题

  （1）设置有效的调查问卷，问题简明扼要的同时高效的收集受访者信息；参考李克特七级量表，将“居民购房意愿”量化，数据化样本信息。

（2）进行合理的实证分析，明确居民购房意愿与房产税起征点以及房产税税率之间的相关性，绘制居民购房意愿与房产税起征点、房产税税率之间关系的回归模型，以此为基础探寻适应烟台情况的房产税起征点以及房产税税率的合理区间。

（3）总结烟台市房产税征收对居民购房意愿的影响研究，从而为其他二线及以下城市房产税的征收提供参考。

3. 预期成果

           （1）阶段性成果：发表1-2篇论文。提出针对于烟台房产税征收的政策建议。

 （2）最终成果：形成一份《房产税政策对烟台市居民购房影响情况》的报告。

本项目的研究进度安排如表1所示：

表1  项目进度安排表